10년 보유 1주택자 재건축 부담금 4억→1억5천만원…감면폭 따라 단지별 '희비' 엇갈려
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10년 보유 1주택자 재건축 부담금 4억→1억5천만원…감면폭 따라 단지별 '희비' 엇갈려
  • 김간언 기자
  • 승인 2022.09.29 16:21
  • 댓글 0
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부담금 4억원, 8500만~2억4200만원 감면… 84단지 중 38곳 면제 
7.7억 부과 한강맨션 감면율 11%…고가아파트‧다주택자 감면폭 적어
정부가 재건축 사업의 3대 대못 중 하나로 꼽히는 재건축부담금에 대한 합리화 방안을 발표했다. 이번 방안은 ‘면제금액·부과구간 현실화’와 ‘1주택 장기보유자 최대 50% 감면’이 골자다. 지난 7월 용산구청으로부터 부담금 예정액 7억7000만원을 통보받은 서울 용산구 이촌동의 한강맨션 단지 모습. 사진=김간언 기자
정부가 재건축 사업의 3대 대못 중 하나로 꼽히는 재건축부담금에 대한 합리화 방안을 발표했다. 사진은 지난 7월 용산구청으로부터 부담금 예정액 7억7000만원을 통보받은 서울 용산구 이촌동의 한강맨션. 사진=김간언 기자

[매일일보 김간언 기자] 재건축 부담금 완화방안이 발표되자 “걸림돌이었던 부담금이 완화돼 사업추진이 속도를 낼 것"이라는 기대와 "감면후에도 가구당 부담금이 3억원 이상인데다 부담이 더큰 다주택자들이 반대하면 사업추진이 제대로 될지 걱정"이라는 우려가 엇갈렸다. 부담금에 따라 단지별 희비가 엇갈림에 따라 향후 강남 재건축시장에 큰 변화가 예고된다.

29일 정부가 발표한 '재건축부담금 합리화 방안'은 ‘면제금액·부과구간 현실화’와 ‘1주택 장기보유자 최대 50% 감면’이 주요내용이다. 재건축에 대한 초과이익을 적정 수준으로 환수하면서 재건축 사업을 통한 주택공급을 확대하겠다는 정부의 정책의지가 담겨있다.

그러나 '적정수준의 초과이익 환수' 잣대를 놓고 논란이 있는데다 단지별로 부담금 감면규모에 차이가 커서 상당한 후폭풍이 예상된다, 

초과 이익이 적을수록 부과율이 낮은 구조이다 보니, 이미 수억원대 부담금을 통보받은 재건축 단지는 부담금 완화 수준에 반발하고 있다. 

현재 서울에서 고액의 재건축부담금이 부과된 재건축 사업 단지는 △용산구 이촌동의 한강맨션(7억7000만원) △성동구 성수동의 장미(4억6300만원) △서초구 반포동의 반포3주구(4억200만원) △강남구 대치동의 대치쌍용1차(3억원) △서초구 방배동의 방배삼익(2억7400만원) △성동구 옥수동의 한남하이츠(2억4100만원) 등이다.

이번 발표에 따르면 재건축부담금 부과 시점이 현재 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 바뀌게 된다. 보통 추진위원회 승인 한참 후에 조합설립 인가가 진행되는 경우가 많아 초과이익 산정이 이전보다 줄어들게 된다. 

재건축 단지별로 조합설립 인가 시점이 다른데다가 인가 시점이 집값 상승기 이전이냐 이후냐에 따라서도 큰 차이가 발생할 것으로 보인다. 지난해 조합설립 인가가 이뤄진 강남구 압구정동의 재건축 추진 단지들이 이번 개정에 따른 수혜가 예상된다. 

국토교통부 한 관계자는 “최근에 조합설립 인가를 받은 단지는 초과이익 산출 개시시점의 가격이 크게 높아지기 때문에 이에 따른 감면폭이 클 것으로 예상된다”고 말했다.

이번 발표에 따르면 재건축 조합원 1인당 기존 부담금이 4억원이었다면 부과기준 현실화를 통해 3억1500만원으로 감면되고, 장기보유 감면(6~10년 이상, 보유기간 1주택자 한정)에 따라 부담금이 2억8400만원에서 1억5800만원까지도 될 수 있다. 4억원 부담금을 통보 받은 조합원이 장기 보유자가 아니라면 최소 8500만원 이상의 감면을 받게 된다. 

또한 정부의 부과기준 현실화 개선안에 따라 초과이익 부과 구간이 개선된다. 부과 면제가 현재 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향되며, 50% 부과율 구간이 1억1000만원 초과에서 3억8000만원 초과로 바뀐다. 이외 10% 구간은 1억~1억7000만원, 20% 구간은 1억7000만원~2억4000만원, 30% 구간은 2억4000만원~3억1000만원, 40% 구간은 3억1000만원~3억8000만원이다.  

이번 조치로 재건축부담금 부과 단지 수가 크게 줄어들 것으로 추정됐다. 현재 재건축 단지 84곳 중에서 38곳의 부담금이 면제된다. 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제된다. 또 1억원 이상 부과예정 단지는 현재 19곳에서 5곳으로 줄어들 것으로 보인다.

국토부에 따르면 지방의 한 재건축 단지는 당초 부담금 예정액이 1억원인데 이번 부과기준 현실화로 7000만원 감면, 개시시점 변경으로 1000만원 감면으로 총 8000만원이 감면돼 부담금이 2000만원으로 떨어진다. 여기에 개인의 1주택 여부와 장기보유 기간에 따라 최대 50%가 줄어 10년 이상 장기보유자는 부담금을 1000만원만 내면 된다. 감면율이 90%에 달하는 셈이다.

반면 고액 부과금을 받은 재건축 단지의 다주택자들은 감면비율이 기대에 못미친다고 반발하고 있다. 

특히 전국 재건축 단지 중 부담금이 가장 큰 한강맨션의 경우 부과 기준 변경에 따른 감면율은 11%에 불과할 것으로 나타났다. 지난 7월 통보받은 예정액이 7억7000만원이었는데 장기 보유 1주택자가 아니라면 추가 감면이 어려워 6억원 이상을 부담해야 할 것으로 보인다. 한강맨션은 최고 층수를 68층까지 높이는 설계변경을 추진해 재초환 부담금을 낮춘다는 방침인 만큼 차후 환급금(청산금)으로 부담금을 충당할 수 있을 것으로 예상된다.   

한강맨션 인근 공인중개사무소 대표는 “재건축 부담금이 줄어든다는 측면에서 오늘 발표는 호재로 본다”며 “해당 재건축 단지의 경우 환급금이 높을 것으로 보여 조합원들이 재건축 부담금에 손해를 보는 수준은 아닐 것이다”고 말했다. 

다른 고액 부담금 단지인 한남하이츠 인근 공인중개사무소는 “오늘 재건축 부담금 완화가 사업추진에는 큰 영향은 없을 것으로 보인다”며 “사업이 더뎌지고 향후 금리 인상과 자재가격 인상 등을 고려하면 추가분담금이 더 오를 수 있다"고 말했다.    

부동산 전문가들은 이번 부담금 완화가 재건축 시장 활성화 측면에서 대체로 긍정적인 효과를 나타낼 것이라는 의견을 보였다. 

직방 함영진 빅데이터랩장은 “과다한 재건축부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과 발휘가 예상된다”며 “재건축부담금 면제 기준을 1억원(종전 3천만원)으로 높이면 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 수 있을 전망이라 일부 재건축 단지는 정비사업 속도의 개선이 기대된다”고 말했다. 

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “재건축부담금인 재건축초과이익환수제의 제도개선이 필요한 시점이다. 재초환을 조금 줄이면 정비사업이 탄력받기 어렵고, 크게 손대면 정비사업 추진에 긍정 요인으로 작용한다”며 “당장은 정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급확대란 정책목표에 집중하는 것이 바람직하기에 재초환 제도의 개선이 필요하다고 본다”고 말했다. 


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