금리급등에 대출한도 줄고 이자부담 눈덩이···"집 살 사람이 없다"
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금리급등에 대출한도 줄고 이자부담 눈덩이···"집 살 사람이 없다"
  • 이소현 기자
  • 승인 2022.06.23 16:23
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새 정부 LTV는 풀고, DSR 조이고…연봉 1억도 서울집 사기 힘들어
금리인상에 대출 여력 감소, 주택 시장 관망세 속 양극화 심화돼
23일 금융권에 따르면 금리가 가파르게 오르고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 주택 매입을 위해 받을 수 있는 총대출액이 감소할 것으로 보인다. 사진은 이날 서울의 한 은행지점. 사진=연합뉴스
23일 금융권에 따르면 금리가 가파르게 오르고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 주택 매입을 위해 받을 수 있는 총대출액이 감소할 것으로 보인다. 사진은 이날 서울의 한 은행지점. 사진=연합뉴스

[매일일보 이소현 기자] 주택시장이 금리상승의 직격탄을 맞고 있다. 금리가 가파르게 오르면서 대출이자 부담이 눈덩이 처럼 불어나는데다 총부채원리금상환비율(DSR) 규제강화로 대출한도가 줄어 매수심리가 싸늘하게 식고 있다. 내달 주택담보대출비율(LTV) 규제가 완화되지만 돈 빌리기는 여전히 힘들고 이자부담은 커져 내 집 마련을 원하는 무주택자들의 한숨소리가 커지고 있다.

23일 금융권에 따르면 금리가 가파르게 오르고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서 주택 매입을 위해 필요한 총대출액 제한이 커질 전망이다. 돈을 빌리는 사람이 이자를 포함해 금융기관에 갚아야 하는 모든 원리금을 합해 소득과 비교한 DSR은 대출 심사에 활용된다. 

오는 7월부터 총대출액 규모가 1억원을 넘으면 개인별 DSR이 40%로 제한된다. 올해 1월부터 2억원 이상을 대상으로 적용되던 규정이 또 한 차례 강화된 것. 연소득이 늘어나지 않는 이상 대출받을 수 있는 금액을 늘릴 방법이 없다. 집사는데 돈빌리기가 더 어려워진다는 얘기다.

주택담보대출 상단이 연 7%를 넘어선 점도 지적된다. DSR의 기준이 되는 원리금에는 이자 등이 포함돼 금리가 인상되면 총대출 규모는 자연히 감소한다. 중앙은행이 긴축 기조를 강화화면서 금융권은 주담대 금리가 연내 연 8%까지 오를 것으로 내다보는 중이다. 

정부는 DSR 산정시 장래소득을 반영하는 등으로 규제를 일부 완화하는 방안을 제시했지만, 이 또한 장기적으로 자금 여력이 적은 청년층의 부담이 증가할 수 있다는 점이 문제다. 

임박한 주택담보대출비율(LTV) 완화에도 주택 시장 관망세가 이어질 것으로 예상되는 이유는 이 때문이다. 내달부터 생애최초 매수자의 LTV 한도는 최대 80%로 상향된다. 지역과 주택가격 제한도 없어 서울의 15억원 초과 아파트도 매입 가능해진다. 대출 한도도 4억원에서 6억원으로 늘어난다. 

실제 연소득 1억원의 고소득자라도 주담대 금리가 1%포인트 오르면. 주택 매입시 받을 수 있는 대출 한도가 대폭 감소하고 현금 부담은 늘어난다. 

KB부동산리브온에 따르면 지난달 기준 서울의 중위 아파트값은 10억9166만원이다. 이 주택의 LTV는 규제 완화로 최대 한도인 6억원가 적용되나 금리에 따라 받을 수 있는 총대출액이 달라진다. 

연봉 1억원의 무주택자가 거치 없이 원리금균등상환 30년 만기를 기준으로 주담대를 받는다면 단순추산으로 금리가 8%일때 빌릴 수 있는 금액은 약 4억6000만원이다. 금리가 5%였던 연초에는 약 6억2000만원였다가 7%로 오른 현재에는 5억원 안팎으로 줄어든다.

서울에서 주택을 매입하려면 7억원 이상을 현금으로 쥐고 있어야 하는 셈이다. "서울살이는 어렵다"는 토로가 나오는 이유다. 

정부가 주담대 전입의무를 폐지하면서 대출 여력이 부족한 이들은 전세금 등으로 일부 자금을 채울 수 있을 것으로 기대된다. 기존에는 규제지역에서 대출받아 주택을 매입하면 6개월 이내 전입의무가 부과됐지만 이르면 오는 3분기부터 이를 없앨 방침이다. 

전문가들은 다만 금리가 가파르게 오르는 상황에서 무리한 래버리지 투자는 지양해야 한다는 조언이다. 정부도 젊은 층의 가계부채 부실화를 우려해 LTV는 풀되 DSR 규제는 유지하는 중이다.

결과적으로 남은 하반기에도 주택 시장은 관망세가 이어지며 거래 절벽이 계속될 것으로 전망된다. 서울 아파트값 주간 변동률은 민간 통계 기준으로 최근 2년 만에 처음으로 하락 전환한 상황이다.

국토교통부가 발표한 주택통계를 살펴보면, 지난 4월 전국 주택 매매 거래량은 총 5만8407건으로 집계됐다. 이는 9만3067건을 기록한 전년 동월대비 37.2% 감소한 수치로, 5년 평균치와 비교해도 20% 이상 감소했다. 지역별로 수도권은 2만3346건으로 전년동월대비 48.1% 감소한 것으로 집계됐다. 지방도 3만5061건으로 30% 가까이 줄어든 것으로 나타났다. 

한국부동산원에 따르면 이달 넷째 주 전국의 주간 아파트 매매가격은 0.03% 하락하며, 전주대비 하락폭이 확대됐다. 서울(-0.03%)을 비롯해 수도권(-0.04%) 전반적으로 하락폭이 커졌고, 하락 지역은 97곳에서 109곳으로 늘어난 것으로 집계됐다. 


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